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哪裏寫錯了，歡迎指正。
之前寫了2篇房産經紀人不會告訴你的真相：
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-716008-1-1.html
這裏說幾個賣房合同過程中賣家經紀人不會告訴你的真相
1. 有幾種不同賣房的合同
最常見是 獨家代理， 就是不管是誰找的買家（包括自己找的），把房子賣掉了， 傭金都歸賣家經紀人，灣區絕大多數賣房合同是這種。
還有一種是open listing, 就是幾個賣家經紀人競爭，誰找的買家，傭金歸誰，基本沒有經紀人做這個。
另外一種是 net listing, 就是賣家設定一個價格，成交價格超過這個設定價格部分，做爲傭金全部歸賣家經紀人。
這種有時候會用，如果設定的價格太高，就比較考驗經紀人的水平， 但是賣家經紀人有本事賣的更高的，就賺的更多。
但是如果設的太低，比如設了100萬， 最後200萬成交，經紀人賺100萬， 就會出現賣家心裏極度不平衡的情況。
2. 賣房合同上的合同過期日期
這個是合同最重要的之一， 合同過期日期一定要填的。
賣家經紀人一般希望合同時間越長越好，有些黑心經紀人會要簽半年或者一年。
但是合同時間短對賣家有利， 如果對賣家經紀人不滿意， 時間一到就可以換人賣。
比如灣區是賣方市場，一般房子從准備到上市， 到Close， 三個月可以完成了。
就是因爲賣房合同有過期日期，所以賣家經紀人會希望房子越快賣掉越好，
最害怕的就是法律糾紛 導致房子不能及時賣掉， 所以賣家經紀人一般都不希望賣家買家因爲押金糾紛走法律程序。
3. 賣房合同上的listing price（不是Redfin上的）
以前這個是合同中最重要的部分，這個價格決定了經紀人是否能拿到傭金。
開放式廚房油煙亂竄
「廚房與客廳相連相通」也較無法聚財，時下很多房子為了要讓空間更開闊，會採開放式廚房設計，不過因為台灣飲食習慣跟外國不同，偏好滷肉、炒菜，易產生油煙，這時廚房如果是開放式，油煙一亂竄，便會混亂磁場，難以聚財，建議用拉門阻隔廚房與客廳空間來改善。591房屋交易網也提醒，如果家中為獨立廚房，在炒菜做飯時要關上廚房門，並打開後陽台門窗，讓晦氣可以向外排出去。
沒有陽台賺錢不容易
陽台部分，「沒有前後陽台」的格局，通常較不易賺錢，因為前陽台又可代表賺錢能力，後陽台則可代表存錢能力，如果前後陽台都沒有，不僅錢難賺，還會窮。然而很多小宅、小坪數的產品都沒有前陽台，這時江柏樂老師表示，可以在客廳靠窗處放開運竹或插花來改善，也可以擺放鹽燈、會行光合作用的綠色植物來破解，最重要的還是要將家裡的窗戶打開，保持室內通風，讓氣可以順暢流竄。
陽台不宜鏤空，有女兒牆以及雨遮會比較有安全感，可避免破財或財來財去的破財現象。
發大財!除了地段與價格，不少人在買房會考慮居家風水，來提升運氣和財運，風水老師表示，房子格局很多，但有6種常見住了會變窮光蛋的類型，民眾不得不知，因為住在裡面不僅賺不到錢，還可能會家徒四壁，準備買屋的朋友不妨慎選，而已經買、已經住了的朋友也別慌，破解方式一併告訴你。
客廳沒窗「錢途」渺茫
另外，客廳一般是聚集財氣的空間，而財氣是要在陽光充足、空氣流通的地方，「客廳沒有開窗」就猶如密不通風、沒有光線的房子，對財運多有阻礙，甚至會事業走下坡。假如客廳真的沒有開窗，建議可用燈光照亮「錢途」，可以靠增加光源、提升客廳明度等來補足，即使人不在家，平時也盡量以燈光加強，讓客廳保持明亮。
千萬不要買! 這些格局居然會愈住愈窮
前門通後門一箭穿心
歹格局，財運永遠離你遠遠的!風水老師江柏樂表示，大家最耳熟能詳的「穿堂煞」就是常見的漏財格局，俗稱的前門通後門，自家門一打開就可以看見窗戶、陽台，一箭穿心，住在裡面的人不僅會很沒安全感，也無法聚財。最簡單的方式就是做玄關遮擋，如果客廳空間夠充裕，則可設計二進式玄關，若不想大幅施工，也可以擺放立櫃或屏風區隔空間，可達到迴風聚氣的效果。
只要房子收到了超過這個價格的Offer，不管賣家接受與否， 賣家經紀人就有權拿到傭金。
但是2013年後， 賣房合同更改了這部分（ ）
現在這個價格已經沒有任何用處了，想寫多少寫多少， 100萬的房子寫200萬也可以， 500萬也可以， 這個價格買家看不到。
這個價格不是Redfin上面的上市價格, 100萬的房子上市價格可以寫成90萬，跟賣方合同上的價格沒有任何關系
4. 灣區中國經紀人賣房收多少傭金（不包括給買家的）？
因爲灣區房價高， 一般Redfin收 1% ， 很多華人Broker經紀人收1% 到1.5%, 非華人broker經紀人會收2% 到 2.5%
Compass 經紀人一般會收2.5%。
收費有時也會根據房子類型，地點，新舊程度， 房市好壞等變化。
5. 賣家如何決定給買家經紀人多少傭金？
給買家經紀傭金多少是賣家決定的， 想給多少就給多少， 可以給1%， 可以給5000 或者10000
灣區一般是給2.5%（新建房給的少一些）， 目前絕大多數人買房都找經紀人， 所以這個錢不能省。
給買家經紀人傭金的少的話，經紀人就會建議自己客戶不買你的房子， 也不會帶客戶看你的房子。
按百分比給買家經紀人傭金的好處是，成交價越高， 買家經紀人賺的越多，買家經紀人就會想辦法讓客戶使勁加價買了。
6. 賣家賣房過程中由于計劃改變不想賣了還需要付經紀人傭金麽？
以前是需要的，只要合同簽了， 在合同截至日期前，只要賣家經紀人收到了比合同上listing price 高的Offer，那賣家經紀人就有權拿到傭金。
在2013年後， 賣房合同更新了一下 （ ）
現在是賣家可以拒絕任何Offer， 而不需要付賣家經紀人傭金。如果改變主意不想賣房了， 就不接任何Offer。
如果黑心經紀人嚇唬你， 說不接offer也要付傭金之類， 那就是在坑你。
有什麽問題可以回複，一一解答。
下一篇會講講賣家經紀人是怎麽把房子以遠高于市場價賣掉的
各位碼工水平要遠高于那些年入百萬經紀人，趕緊考個執照， 不要找不如自己的人買賣房了！
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